Mengenal Aturan Kepemilikan Properti bagi WNA di Indonesia

Pernah kepikiran nggak, bisa nggak sih Warga Negara Asing (WNA) beli dan punya properti di Indonesia?

Seiring meningkatnya tren pariwisata, gaya hidup digital nomad, dan iklim investasi yang makin manis, makin banyak ekspatriat yang tertarik punya hunian di sini. Tapi, urusan beli properti buat WNA di Indonesia itu ada aturan mainnya dan nggak bisa sembarangan.

Yuk, kita bedah bareng-bareng aturan dan syaratnya biar paham!

1. Dasar Hukum yang Berlaku

Biar proses jual-beli tetap aman dan legal, pemerintah sudah menyiapkan payung hukumnya. Aturan kepemilikan properti untuk WNA ini berpatokan pada:

• UU No. 5 Tahun 1960 (UUPA) sebagai landasan utama hukum pertanahan kita.
• PP No. 18 Tahun 2021 (turunan dari UU Cipta Kerja) yang ngasih kejelasan dan kemudahan syarat.
• Permen ATR/BPN No. 18 Tahun 2021.

2. Jenis Properti Apa Saja yang Boleh Dibeli WNA?

Prinsip paling mendasar di Indonesia: WNA TIDAK BISA punya Sertifikat Hak Milik (SHM) atas tanah. Hukum kita menjaga agar hak milik tanah tetap di tangan WNI.

Tapi tenang, WNA tetap bisa punya properti lewat opsi hukum berikut:

• Hak Pakai (untuk Rumah Tapak): WNA boleh beli rumah tinggal dengan status Hak Pakai. Rumah ini bisa berdiri di atas tanah Negara, tanah Hak Milik WNI, atau tanah Hak Pengelolaan (HPL). Jangka waktunya juga cukup panjang, totalnya bisa sampai 80 tahun (30 tahun awal + perpanjangan 20 tahun + pembaruan 30 tahun).
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun / SHM Sarusun (untuk Apartemen): WNA juga diperbolehkan membeli unit apartemen atau kondominium, asalkan berdiri di atas tanah dengan status Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan (HGB).

3. Syarat Utama Buat WNA yang Mau Beli Properti

Nggak cuma modal uang, ada beberapa dokumen dan aturan penting yang wajib dipenuhi:

1. Punya Izin Tinggal yang Sah: WNA wajib punya paspor dan dokumen keimigrasian yang valid, seperti KITAS atau KITAP.
2. Khusus Hunian Pribadi: Properti yang dibeli harus benar-benar digunakan sebagai tempat tinggal pribadi, bukan untuk spekulasi tanah atau ‘goreng’ harga.
3. Ada Batasan Harga Minimal: Untuk melindungi pasar rumah bagi warga lokal, pemerintah menetapkan batas harga minimal properti yang boleh dibeli WNA (nominalnya beda-beda di setiap provinsi).
4. Batasan Luas Tanah: Untuk rumah tapak, luas tanahnya umumnya dibatasi maksimal $2.000\text{ m}^2$ (kecuali dapat izin khusus dari menteri jika membawa dampak ekonomi positif).

4. Gimana Kalau WNA Nggak Lagi Memenuhi Syarat?

Ini poin penting yang sering terlewat! Gimana kalau si WNA meninggal dunia, pindah negara, atau izin tinggalnya habis?

Sesuai aturan, WNA atau ahli warisnya diberi waktu paling lambat 1 (satu) tahun untuk mengalihkan atau melepaskan hak properti tersebut ke pihak yang memenuhi syarat (WNI atau badan hukum yang sah). Kalau lewat dari 1 tahun tidak dialihkan, properti tersebut bisa dilelang atau diserahkan kembali ke negara.

Kesimpulan

WNA memang bisa punya hunian impian di Indonesia, tapi dengan status Hak Pakai atau SHM Sarusun, bukan SHM atas tanah. Jadi, sebelum transaksi, pastikan kelengkapan dokumen keimigrasian dan keabsahan status tanahnya dulu ya!